• Hua Hin Land & House
• Huizen Te Koop & Te Huur
• Condominiums Te Koop & Te Huur
• Projecthuizen, Freehold & Leasehold
• Bedrijven/Ondernemingen Te Koop & Te Huur
• Bouw uw eigen huis
• Land Plots te koop
• Juridisch Advies Thailand
• Hua Hin Info & Fotos
• Bali Property
• Contact Ons
• Links

Juridisch Advies Thailand

In eerste instantie lijkt het zo dat de wet en Regelgeving in Thailand, m.b.t. eigendomsrecht etc. zeer ingewikkeld. Echter dit is in feite absoluut niet waar. De wet is heel makkelijk te begrijpen, als u maar de juiste informatie verstrekt krijgt.

WE ZULLEN BEGINNEN ALLE FABELS OVER LANDEIGENDOM EN ONROEREND GOED IN THAILAND TE VERDUIDELIJKEN, IN CONCRETE FEITEN.
Vraag: Buitenlanders kunnen geen onroerend goed of land bezitten in Thailand. Antwoord: Een fabel bedacht of verzonnen door onzekere buitenlanders, om redenen die ze zelf het beste zullen weten, echter absoluut niet onderbouwd.

Vraag: Ik heb besloten om een Huis of Condo te leasen, maar dit kan maar voor 30 jaar. Antwoord: Wederom niet waar, een normale Lease wordt voor 30+30 jaar geheel legaal geregistreerd bij de Landoffice.

Vraag: Je kunt alleen onroerend goed dan wel land kopen op naam van je Thaise vriendin, dan wel op een ander persoon zijn of haar naam met de Thaise nationaliteit. Antwoord: Absolute flauwekul meestal verteld door een naïeve niet al te slimme buitenlander, die niet capabel genoeg is om zelf te kunnen nadenken. Goed, het is wel de makkelijkste manier, maar u moet er wel voor 100% van overtuigd zijn dat deze bewuste Thai echt te vertrouwen is, anders kan het erg vervelend aflopen. Vraag: Als ik een bedrijf opzet in Thailand waarvan er voor 51% Thaise aandeelhouders zijn, moet ik ze dan ook ieder jaar dividend betalen. Antwoord: Wederom niet waar. Wat u in essentie het beste kunt doen is een bedrijf zo laten draaien zodat het geen winst maar ook geen verlies draait, iedere goede accountant regelt dit voor u, voor prijzen waar ze in Nederland nog geen eens de telefoon zouden opnemen, dus dan betaalt u ook geen dividend. Nog meer specifieke vragen m.b.t. dit punt, neem contact met ons op en wij zullen u direct beantwoorden.

De informatie die nu volgt legt nog iets beter uit hoe de onroerend goed regels in Thailand werken. In feite zijn er twee manieren om eigenaar te worden van onroerend goed dan wel land, deze zijn beide 100% legaal en verzekeren u dat al uw belangen beschermd zijn.

THAI LIMITED COMPANY
Dit is de meest gebruikte constructie om onroerend goed dan wel land aan te kopen in Thailand, de Ltd. is geen individueel, wat al uw overige privé eigendommen beschermt net als een Nederlandse BV. De Freehold titel behoort toe aan de Ltd.. U bent de hoofdeigenaar van deze Ltd. en u bent dus ook automatisch de enige persoon die recht heeft op het doen van transacties, zonder u kan de Ltd. niets ondernemen.

Een ander voordeel is dat u uw bezitting weer verkoopt, dus gewoon uw aandelen verkoopt, u dient alleen uw aandelenbezit te laten veranderen op- naam van de koper. Dit heeft twee voordelen, ten eerste betaald u geen transfer belasting over deze transactie en ten tweede hoeft het e.e.a. niet te laten registreren bij de Landoffice. U moet zich wel realiseren dat u in dit geval uw Ltd. verkoopt daar u geen aandelen bezit.

LEASE
De meeste buitenlanders die onroerend goed "bezitten" (in tegenstelling tot Condos die u direct volledig zonder problemen geheel op u eigen naam kunt kopen) gaan voor een Leasehold overeenkomst voor 30 jaar, met een optie voor nogmaals 30 jaar vooruitbetaalde verlengingen van het contract. De Lease wordt veranderd in Freehold mocht de wet veranderen, dit geeft u gegarandeerd 60 jaar eigendomsrecht, waarmee u eigenlijk gewoon eigenaar bent.

CONDOMINIUM
Het kopen van een condominium is de simpelste manier om onroerend goed te verkrijgen in Thailand, de meeste condominiums zijn zeer luxueus gebouwd en beschikken over tal van faciliteiten om het de bewoners zo aangenaam mogelijk te maken. De meeste condominiums beschikken over een eigen zwembad, sauna, fitnesscentrum en een restaurant. Condo eigendom is het meest straight to the point, u koopt het eenvoudig weg op uw eigen naam, u dient het geld wat u moet betalen voor de Condo wel vanaf een buitenlandse rekening te voldoen. Verder dient er binnen een condo complex niet meer dan 49% aan buitenlanders te wonen, maar de verkoper zorgt er natuurkijk voor dat dit allemaal klopt.

DOCUMENTEN
Alle boven genoemde informatie is niet bedoeld om u af te schrikken van een aankoop in Thailand, maar juist het tegenovergestelde, het zijn allemaal ware feiten. Wij van Hua Hin Land & House Consultancy Co., Ltd. zijn er om u een zo goed en gunstig mogelijke constructie te doen bedenken alvorens u tot aankoop overgaat, we helpen u stap bij stap als persoonlijke service tot de aankoop geheel is afgerond.
Natuurlijk dient u over geldige papieren en documenten te beschikken om tot aankoop over te gaan, maar dit geldt overal in de wereld. Hieronder nog wat punten die voor u van belang kunnen zijn bij een potentiële aankoop.

TITLE DEEDS (titel documenten)
Een Title deed is de enige manier om te bewijzen dat u daadwerkelijk eigenaar bent van onroerend goed of land of een condo. Title deeds worden in Thailand alleen afgegeven voor gebieden die getaxeerd en opgemeten zijn. Chanotte Ti Din is een Land title voor land dat nauwkeurig en correct is opgemeten. Als u een Chanotte Ti Din verkrijgt dan geeft dit u onbetwist eigendom over het land. Slechts 15% van verhandelbaar land in Thailand heeft deze titel. De meeste titels in het land zijn Nor Sor Sam of Nor Sam Kor. Dit zijn titels die minder sterk zijn dan de Chanotte echter ze zijn wel verhandelbaar.
Als u één van de volgende 3 Title deeds krijgt aangeboden, geloof ons, ze zijn het papier waar ze opvermeld staan nog niet waard.
Het Sor Bor Kor is een Title deed, gemeten en wel als een Chanotte, maar de grote maar is dat ze niet kunnen worden verhandeld, hier heeft u dus niets aan. Speciale aandacht dient nog te worden gegeven aan de Sor Kor Nung, de Tor Bor Tor Hoc en de Tor Bor Tor Ha. Hierop mag niet gebouwd worden en ze kunnen niet verhandeld worden en ze zijn slechts bij een district office geregistreerd met geen enkel recht en meestal illegaal bewoont door illegale dorpelingen.

BELASTINGEN
De belastingen in Thailand zijn niet te vergelijken met het Nederlands belastingsysteem. Landbelasting en gebruikersbelasting dient wel te worden geclaimd door de overheid, maar bijvoorbeeld de Landbelasting is zo minimaal dat het district dat dit moet innen meestal geen eens zin hebben om het te doen en als ze toch doen dan duurt het vak nog jaren voordat het bedrag is berekend. De gebruikers belasting staat in verhouding tot het aantal gebouwen en wordt geïnd door de District office en het is afhankelijk van of het gebruik voor privé dan wel commerciële doeleinden dient.
Op alle verkoop transacties in Thailand geldt een heffing van 0,5% over het opgegeven bedrag, overdrachtsbelasting is 0,001%, zakenbelasting 0,11%, dit alleen als het gene dat u verhandelt minder dan 5 jaar in uw bezit is en inkomstenbelasting…. Er is geen vermogens belasting in Thailand in tegenstelling tot de meeste andere landen, Inkomstenbelasting op onroerend goed ligt tussen de 1 en 3%.

Er is een recente wetsverandering, je kunt nu als buitenlander geheel alleen op een Ltd. staan, dit geldt alleen voor mensen die hele grote bedragen (50.000.000,- +) willen investeren en ze dienen een toestemmings brief te hebben die ze pas krijgen na onderzoek door de BOI (Board of investors) en als is gebleken dat dit geld echt ten gunste komt van de Thaise economie.
Dit is dus niet bedoeld voor mensen die een huis of een normaal Landplot willen kopen, maar voor echte grote investeerders.

Voorstelinvesteerders

Wat maakt een investering, d.m.v. het aankopen van landpercelen in Thailand interessant?
Alvorens uit te leggen wat het interessant maakt en wat voor rendement etc. te behalen valt moet ik eerst wat dingen in het algemeen uitleggen.
Wij zijn een bedrijf dat is gespecialiseerd in het verkopen, dan wel verhuren van huizen, condominiums, zowel van particulieren als van projectontwikkelaars. Onze grootste specialiteit is echter het aankopen en verkopen van grond voor buitenlandse investeerders, wij hebben inmiddels een aardige club van investeerders die zich via mond op mond reclame uitbreid. Indien u dit wenselijk acht kunnen wij u enkele referenties verschaffen. Een perceel land kan zich binnen 1 jaar in waarde verdrievoudigen, als je maar weet waar je de juiste percelen moet aankopen, met de voorkennis dan wel ervaring dat je het perceel binnen niet al te lange tijd weer kunt doorverkopen.
De meeste klanten kopen en verkopen direct via ons zonder dat ze er zelf naar om hoeven te kijken, echter voor klanten die ons niet kennen is dit natuurlijk een gewaagde optie, die geen zekerheid biedt. Om u nu echter wel zekerheid te kunnen bieden zijn er verschillende mogelijkheden of structuren die u aankoop geheel zeker stelt en waarbij u dus geen enkel risico neemt.
Als eerste dient u een Thaise Ltd. op te richten waarvan u in eerste instantie niet meer dan 49% van de aandelen kunt bezitten, maar direct na oprichting van de Ltd. kunnen de aandeelverhoudingen veranderd worden waardoor u hoofdaandeelhouder en tevens directeur van uw eigen Ltd. wordt, waarbij u automatisch de enige persoon binnen de Ltd. bent die volledige zeggenschap heeft, u hoeft ook geen dividend af te dragen aan mede-aandeelhouders, daar uw Ltd. op papier (!) geen winst maar ook geen verlies maakt. Dit houdt dus ook weer in dat u geen belasting schuldig bent aan de staat, wel is er jaarlijkse standaard fee voor iedere Ltd. van ongeveer € 200,= , maar dat is natuurlijk niet te vergelijken met de inmenselijke bedragen die men in Nederland aan de belasting dient te betalen.
Indien u heeft geïnvesteerd in Thailand en u wilt het geld weer terug storten naar Nederland of welk ander land dan ook, moet u alleen kunnen aantonen waar u het geld vandaan heeft gekregen, en gezamenlijk met het document van de Landoffice, waarop de verkoop weer vermeld staat kunt u het geld dan weer naar het buitenland overmaken. Het is aan u bij de inschrijving van de Ltd. wat u als bedrijfskapitaal opvoert, is dit 1 miljoen Baht dan kunt u in principe ook maar voor 1 miljoen investeren met uw Ltd.
Anders accepteert de landoffice dit niet, als u echter 30 miljoen opvoert kunt u voor dertig miljoen investeren. De dertig miljoen is alleen een papierkwestie, als u daadwerkelijk gaat investeren, zullen de mede share-holders zogenaamd het geld van u lenen waardoor de Ltd. de aankoop kan doen. Een van de meest gebruikte constructies is dat u zodra u uw land verkoopt u uw aandelen binnen de Ltd. verkoopt Dit is in twee manieren gunstig, ten eerste betaald u geen land transfer tax en ten tweede is registratie bij de Landoffice niet nodig. U begrijpt dat met deze constructie u in feite uw bedrijf verkoopt, wat dus eigenlijk uw eigendom van het grondperceel vertegenwoordigde.
Is deze constructie goed bevallen dan kunt u opnieuw een Ltd. met een andere naam oprichten en hetzelfde nogmaals doen. U dient er te allen tijde voor te zorgen dat u een Ltd. opricht via een advocatenkantoor die zelf voor mede-aandeelhouders zorgen, die ook kunnen aantonen dat ze inkomen hebben en een vaste woonplaats hebben, en ze moeten een bankboek bezitten met daarin aangetoond hoeveel er in de Ltd. is geïnvesteerd, dit is allemaal omslachtig papierwerk wat wij voor u zullen verzorgen, dit wordt ook door ons gecontroleerd op waarheid, wij zullen u in alles assisteren, het oprichten van een Thaise Ltd. kost ongeveer € 500,=.
Er zijn nog tal van goede percelen te koop in en om Hua Hin voor goede prijzen, onze ervaring hierin is zeer behoorlijk en wij hebben tal van Nederlandse investeerders die via ons investeren en daarmee een heel behoorlijk rendement halen. Het is natuurlijk aan u, hoe snel u uw land weer wilt verkopen, de langer u wacht de hoger uw uiteindelijke rendement zal zijn.
Mochten er bepaalde zaken niet helder of geheel duidelijk zijn neem dan a.u.b. contact met ons op en dan zullen we het e.e.a. nogmaals toelichten.
Er is een recente nieuwe wetsverandering, je kunt nu als buitenlander geheel alleen op een Ltd. staan, dit geldt alleen voor mensen die hele grote bedragen (50.000.000,- +) willen investeren en ze dienen een toestemmings brief te hebben die ze pas krijgen na onderzoek door de BOI (Board of investors) en als is gebleken dat dit geld echt ten gunste komt van de Thaise economie. Dit is dus niet bedoeld voor mensen die een huis of Landplot willen kopen, maar voor buitenlandse bedrijven.

Thailand BOI Board of Investment Application

The Board of Investment (BOI) was set up to promote investment in Thailand by providing privileges to local companies or foreign entities planning on incorporating under Thai law that perform select activities. The range of activities and industries eligible for promotion include:
* Controlling and advertising affiliated companies
* All types of consulting services, except those engaged in:
- Buying and selling securities
- Foreign currency exchange
- Accounting
- Advertising
- Legal affairs
- Architecture
- Civil engineering
* Information services related to source and procurement, but not brokerages or agencies
* Engineering and technical services, except those related to architecture and civil engineering
* Testing and certifying standards of products, production, and services standards
* Exporting of all types of products
* Wholesaling of all types of products within the country, excluding local agriculture products, second-hand products, art & crafts, antiques, and natural resources
* Wholesaling and/or retailing of machinery, engines, tools and equipment
* Provision of training on the use of machinery, engines, tools and equipment
* Installation, maintenance and repairing of machinery, engines, tools and equipment
* Calibration of machinery, engines, tools and equipment
* Computer program (software) design and development

Exceptions may be granted through permission extended by the Ministry of Commerce or concerned government agencies.
Privileges offered by the BOI include:
* Permission to own land
* Permission to operate under 100% foreign ownership
* Permission to bring in as many foreign technicians and experts as you need
* Permission to remit foreign currency abroad
* Other financial benefits include:
- Tax holidays up to 8 years
- Reductions in customs and duties when importing machinery

Thailand Trademark

Thailand does not have any international agreements on trademark ownership. If your trademark is not registered in Thailand it is in danger of being claimed by another party. To regain control of your trademark after it has been registered by another person, is expensive and will take years, Even then you may lose your trademark in Thailand unless you register it before someone else.
If you as the true owner then wanted to challenge the ownership of the mark you may submit a petition to cancel the registration at the Intellectual Property Court in Bangkok.
This petition must be submitted within five years of the date that the previous registration of the mark in Thailand was approved, and the proof needed in order to cancel the registration is substantial.
The first step that an investor who owns the trademark should do, is protect their rights by registering the trademark at The Trademark Division of the Department of Intellectual Property (Ministry of Commerce).

In order to get the trademark registered it must:
• be distinctive
• not be the same as or similar to a trademark already registered by another person and
• not be otherwise prohibited by law.
Some of the issues associated with registering marks in Thailand are:

Distinctiveness
Determining whether a given mark is distinctive is with the discretion of the Registrar at the Trademark Division of the Department of Intellectual Property. A distinctive mark separates the goods or services with which the mark is used from other goods and services. It must have one of the following:
• a combination of colors represented in a special manner, stylized letter(s), numeral(s) or invented word(s);
• a word or words that has no direct reference to the character or quality of the goods and is not a geographical name designated by the Ministerial Notifications;
• a personal name, a surname not being such according to its ordinary signification, a name of a juristic person or a tradename represented in a special manner;
• the signature of the applicant for registration or some predecessor in his business or the signature of another person with his or her permission;
• a representation of the applicant or of another person with his or her permission or of a dead person with the permission of his or her ascendants, descendants and spouse, if any;
• an invented device.

Three of the most common issues which arise concerning whether a mark is distinctive.
- Stylized Letter(s), and Invented Word(s)
- No Direct Reference to the Character or Quality of the Goods
- Exception: Proof of Use
If you have a trademark that has been extensively used in Thailand prior to submitting the trademark application can be deemed distinctive even if it does not comply with the above listed rules. This use must be such as adverts, promo pieces, letterhead, etc in Thailand.
Not the Same or Similar to a Trademark Registered by Another Person
If a mark is the same or similar to a mark previously registered by another party you will not be allowed to register it. Many of our clients have us do a search at the Trademark Division of the Department of Intellectual Property to determine whether anyone has previously registered the same or a similar mark in Thailand. They then know (before submitting the application) that the application may be rejected on this basis.

Not Prohibited by Law
The law specifically states that marks having the following characteristics cannot be registered:
• a mark, registered or not, which is identical with a well-known mark, as prescribed by the Ministerial Notifications, or so similar that the public might be confused as to the owner or origin of the goods;
• state arms or crests, royal seals, official seals, Chakkri emblems, emblems and insignia of the royal orders and decorations, seals of office, and seals of ministries, bureaus, departments or provinces;
• national flags of Thailand , royal standard flags or official flags;
• royal names, royal monograms, or abbreviations of royal names or royal monograms;
• representations of the King, Queen or Heir to the Throne;
• names, words, terms or emblems signifying the King, Queen or Heir to the Throne or members of the royal family;
• national emblems and flags of foreign states, emblems and flags of international organizations, emblems of heads of foreign states, official emblems, quality control symbols and certification symbols of foreign states or international organizations, and names and monograms of foreign states or international organizations, unless permission is given by the competent officer of the foreign state or international organization;
• official emblems and emblems of the Red Cross or appellations "Red Cross" or "Geneva Cross";
• a mark identical with or similar to a medal, diploma or certificate or any other mark awarded at a trade exhibition or competition held by the Thai government or a Thai government agency for public enterprise or any other government organ of Thailand, foreign government or international organization, unless such medal, diploma, certificate or mark has been actually awarded to the applicant for goods and is used in combination with the trademark;
• any mark which is contrary to public order, morality or public policy;
• trademarks similar to those under ii., iii., iv., vi., vii., or viii;
• geographical indications protected under the law on geographical indications;
• other trademarks prescribed by the Ministerial Notifications which are famous trademarks. Even though the Registrar is mostly just concerned with other marks registered in Thailand only. Trademarks registered in other countries are not taken into account when determining trademark ownership rights with one exception which is famous marks such as Coke or McDonalds.

Trademark Protection in Thailand
The Trademark Act B.E. 2534 provides protection for four kinds of marks as following:
Trademark means a mark used or proposed to be used on or in connection with goods to distinguish the goods, for which the Trademark of the proprietor of such trademark is used, from goods under another Trademark.
Service Mark means a mark used or proposed to be used on or in connection with services to distinguish the services of the proprietor of such service mark from services under another person's service mark.
Certification Mark means a mark used or proposed to be used by the proprietor thereof on or in connection with goods or services of another person to certify the origin, composition, method of production, quality or other characteristics of such goods or to certify the nature, quality, type or other characteristics of such services.
Collective mark means a trademark or service mark used or proposed to be used by companies or enterprises of the same group or by members of an association, cooperative, union, confederation, group of persons or any other state-owned or private organizations.
Intellectual Property can be divided into two categories as followed:
• Industrial Property
• Copyright and related rights

Industrial Property can be divided as follows:
• Patent (Patent for invention, utility model and design)
• Trademark
• Integrated Circuit
• Trade Secret
• Trade Name
• Appellations of Origin

Term of Patent protection
- Invention patents shall be valid for 20 years from the date of application.
- Design patents shall be valid for 10 years from the date of application.

An expired patent cannot be extended.

Term of Copyright protection
In general, the term of protection for Copyright exists for the life of the author plus 50 years after the death of the author. In case of a work is of joint authorship, Copyright exists for the life of the joint-authors plus 50 years as from the death of the last surviving co-author.
In the case where the author is a juristic person, copyright exists for 50 years from the time of authorship.
Copyright in photographic, audiovisual, cinematographic and audio and video broadcasting works as well as sound recordings exists for 50 years from the time of authorship.
Copyright in works which are created during the course of employment, instruction or commission exists for 50 years from the time of authorship.
Copyright in a work of applied arts exists for 25 years from the time of authorship.
In the case that the work is published during such period, copyright exists for 50 years from the first publication with the exception of copyrighted works in the field of applied arts, which exist for 25 years from the date of the first publication.

Also be aware of:
When registering a mark in Thailand.

Registration Procedure
The applicant or his agent must have a place of business or address in Thailand at which he can be contacted by the Trademark Office and the application must be in Thai. The law stipulates that the applicant or his agent must have a fixed place of business or an address in Thailand: Non-resident applicants can only resister a trademark by appointing an agent who is a Thai resident and granting him power of attorney
• After an immediate evaluation to assess the completeness of an application, an application is then evaluated further with multiple levels of certification and approval being needed in the department. However, protection rights begin on the date of filing. If the Registrar determines that your application appears to qualify, the trademark will be published in the Trademark Journal. If, after 90 days of publication, the mark meets no further challenge to its validity a certificate will be sent to the applicant in approximately 30 days lr
Trademark Division of the Department of Intellectual Property Registrar will usually grant registration of the mark within 6-10 months of the initial filing date of the application.

Disclaimers
Many marks contain a combination of letters, numbers, words and symbols. Some of these combinations will be able to be registered and some will not.
• If an applicant applies to register a mark and a portion of the mark can not register all of it. The Registrar will withhold approval of the application unless the applicant disclaims the portion that cannot be registered.
• By stating this, the applicant is requesting protection of the mark as a whole, but not for the portion which can not be registered. Class System
A given mark may receive protection only with regard to the specific kinds of products and/or services that the applicant designates in the application. Thailand adheres to the International Classification for Goods and Services. There are 34 different classes of goods and eight different classes of services. If a trademark is intended for more than one class, a separate application is required for each Renewals
Trademark registration is effective for a period of 10 years. Owners of trademarks must file an application for renewal at least 90 days prior to the expiration of their current trademark registration. A renewal trademark will be effective for an additional 10 years.
• A trademark may be registered even if it is not being actively used. However, failure to utilize the trademark entitles third parties to challenge the rights of the trademark owner.
• In order to renew the original certificates of registration should be presented along with information explaining the goods for which the trademark is intended, and an application for renewal. The government renewal fee is 1,000 baht

Official Fees
• Filing: The fees depend on the number of different classifications of goods or services. The fee for each classification is 500 Baht.
• Publication: The applicant has to pay a fee of 200 Baht for each application.
• Registration: The applicant has to pay a fee of 300 Baht for each classification of goods or services.